首页 行政动态 昌邑市印发《潍坊市商品房预售资金监管实施细则》 5月1日执行

昌邑市印发《潍坊市商品房预售资金监管实施细则》 5月1日执行

为进一步加强我市商品房交易监管,保障交易安全,维护交易当事人合法权益,促进我市房地产市场稳定健康发展,根据有关法律法规和政策规定,潍坊市住房和城乡建设局、中国人民银行潍坊市中心支行、中国银行保险监督管理委员会潍坊监管分局制定了《潍坊市商品房预售资金监管实施细则》,全文如下:
潍坊市商品房预售资金监管实施细则

第一章 总 则
第一条为进一步规范我市商品房预售资金监督管理,保障预售商品房交易双方当事人合法权益,促进房地产市场健康稳定发展,根据有关法律法规和《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《山东省商品房预售资金监管办法》及其他相关规定,结合我市实际,制定本细则。
第二条凡在本市行政区域内经批准预售商品房的预售资金的收存、支出、使用及其监督管理,适用本细则。
本细则所称预售资金,是指预售人依法将其开发建设的商品房进行预售,由预购人按商品房预售合同(以下简称“预售合同”)约定支付的全部购房款项,含定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等。
本细则所称预售人,是指依法取得《商品房预售许可证》、进行商品房预售的房地产开发企业。
本细则所称预购人,是指购买预售商品房的单位或者个人。
第三条潍坊市住房和城乡建设局(以下简称“市住建局”)是本行政区域内预售资金监管行政主管部门,负责指导监督全市预售资金监管工作。
各县市区、市属各开发区住房和城乡建设局,滨海区、峡山区建设交通局,保税区建设管理局(以下简称“监管部门”)按照职责分工,具体负责本辖区内预售资金监管工作。
市人民银行及各县市支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。市银保监分局及各监管组负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
第四条预售资金监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、全程监管、重点把控、节点控制的原则,应当全部直接存入预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”),用于与预售商品房有关的工程建设。
第五条预售资金监管期限自房地产开发项目取得《商品房预售许可证》开始,至项目取得商品房现售备案证终止。
第六条市、县监管部门应建设完善预售资金监管平台,实现资金监管信息化、自动化,并与各金融机构实现信息共享。市区资金监管系统由市住建局统一建立。
第二章 监管银行及账户设立
第七条县市区、市属开发区监管部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式,综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素,确定承接商品房预售资金监管业务的商业银行,签订资金监管服务协议,建立预售资金监管银行(以下简称“监管银行”)名录,提供相应的金融服务,配合开展预售资金监管业务。
各监管银行业务系统应当与房屋网签备案系统、资金监管系统联网,实现房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等信息即时互通共享,确保业务办理便捷安全。
第八条预售人申请商品房预售许可前,应当在监管银行开立监管账户,并与监管部门、监管银行签订项目资金监管协议。未开立监管账户的项目,不得核发《商品房预售许可证》。
第九条预售人开立监管账户,一般按照一次商品房预售许可申请对应账户的原则,按幢或者多幢开立。监管账户禁止开通企业网上银行转账业务。
第十条预售人应当通过资金监管系统申请开立监管账户,向项目所在地监管部门提报以下材料:
(一)预售资金监管账户开户申请书;
(二)营业执照、房地产开发企业资质证书;
(三)建筑工程施工许可证。
监管部门对预售人提供的材料进行审查。材料齐全的,即时出具监管账户开户通知单。预售人凭开户通知单到监管银行开立监管账户,签订项目资金监管协议。
第十一条监管部门、监管银行、监管账号等预售资金监管信息自动带入网签预售合同,作为合同的固定条款。预售人应当将预售资金监管相关规定告知预购人,并将监管银行、监管账号等信息在商品房销售场所显著位置公示。
第十二条监管账户原则上不得变更,但因特殊原因确需变更监管银行或监管账号的,预售人应与原监管银行达成一致意见,且需按预售合同约定将预售资金全部存入原监管账户(原监管账户查封冻结情况除外)。申请监管账户变更,需提报以下材料:
(一)预售资金监管账户变更申请表;
(二)新签订的监管协议;
(三)新监管账户开户证明、印鉴卡片。
监管账户变更后,预售人、原监管银行须将原监管账户的结余资金转入新监管账户,同时告知预购人账户变更情况。变更期间,暂停办理预售资金拨付手续。
第三章 预售资金收存
第十三条预售人与预购人通过房屋网签备案系统草签预售合同,按照合同约定的付款方式,预售人向预购人出具《预售资金监管收存通知单》(以下简称“收存通知单”)。预购人凭收存通知单将首付款(含一次性全款)直接存入监管账户后,方可打印正式预售合同,并办理预售合同备案。
第十四条预售人与按揭贷款银行(包括商业银行和住房公积金管理机构)签订按揭贷款合作协议,应在协议中约定将按揭贷款全部直接划入监管账户,并报监管部门备查。
预购人与按揭贷款银行签订购房贷款合同,应在合同中明确监管银行、监管账户,并约定将按揭贷款全部直接划入监管账户。
第十五条预购人实行分期付款的,预售人应协助预购人及时将分期余款按照预售合同约定及时存入监管账户。
第十六条预售资金存入监管账户后,预售人应通过资金监管系统核实交款信息,提交至监管银行。监管银行确定预售资金存入后,应通过银行业务系统实时将交款信息传递给监管部门。
第四章 预售资金使用和退还
第十七条预售资金监管标准是指预售商品房项目自完成基础工程的节点开始到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到交付条件所需的单位建筑面积费用;实行商品住宅全装修的,还应当将装修费用计算在内。预售资金监管标准,由监管部门组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定,一般按照建筑工程平方米造价加20%区内配套费用确定。
预售资金监管额度是指批准预售的商品房建筑面积与预售资金监管标准的乘积,在监管账户开户时确定并在监管协议中予以载明。
监管资金留存比例是指监管账户中的资金余额占预售资金监管额度的百分比。
第十八条预售资金监管额度内的资金不同于预售人自有资金,应当专款专用,必须用于本项目有关的工程建设,包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出;在终止资金监管前,监管银行不得擅自扣划;设立子公司的,集团公司不得抽调子公司项目监管额度内的资金。
第十九条预售资金监管按照工程建设进度,设置以下5个控制节点:
1.建成层数达到规划地上层数一半,监管资金留存比例为60%;
2.建成层数达到规划地上层数三分之二,监管资金留存比例为45%;
3.主体结构完工,监管资金留存比例为30%;
4.单体竣工验收合格,监管资金留存比例为15%;
5.取得商品房现售备案证后终止监管。
在主体结构完工控制节点之前,预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶预售监管资金,但不得突破预售资金监管额度的30%。
第二十条根据预售人上年度企业信用等级、项目绿色建筑评价等级,可适当调整监管资金留存比例。信用AAA级或绿色建筑评价三星级的,监管资金留存比例可降低5%;信用AA级或绿色建筑评价二星级的,留存比例可降低3%。对信用B级、C级的预售人,留存比例分别增加5%、10%。
第二十一条按本细则第二十条规定降低监管资金留存比例后,预售人在商品房预售及预售资金监管过程中存在违法违规行为、经调查属实的,即恢复原监管资金留存比例。
第二十二条预售商品房项目达到规定的工程控制节点后,预售人可向项目所在地监管部门申请调整监管资金留存比例并提报以下材料:
(一)监管资金留存比例调整申请表;
(二)工程建设进度相关证明材料及影像资料:建成层数达到地上规划地上层数三分之二时,提报工程进度照片,要求清晰反映工程实际进度,并注明拍摄日期;主体结构完工时,提报工程进度照片及《主体结构工程质量验收记录表》;单体竣工验收合格时,提报《房屋市政工程竣工验收备案(含人防、档案、消防)意见书》。
监管部门应当自受理之日起3个工作日内进行必要的现场查勘内并完成审核,符合规定的予以调整。
第二十三条预售资金的使用和提取:
(一)预售人申请使用超过留存比例但在监管额度以内的资金,监管部门应自受理之日起3个工作日内完成审核,支出款项应当用于本项目有关的工程建设。
预售人应当如实填写、提交以下材料并对材料的真实性负责:
1、预售资金使用申请表;
2、监管账户对账单;
3、预售人向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供暖等专业经营单位拨付款项的,提供相关付款证明材料,款项原则上拨付至上述单位。
(二)预售人申请提取预售资金监管额度以外的资金,实行全程网办,监管部门应即时办结;提取款项可直接划拨至预售人其他非监管账户,优先用于本项目有关的工程建设。
(三)预售人申请使用和提取监管资金,应通过资金监管系统向项目所在地监管部门提出申请,审核后通过资金监管系统将拨款信息传递给监管银行。监管银行应当凭监管部门出具的预售资金使用(提取)核准通知书及资金监管系统的确认信息,即时完成款项拨付。
第二十四条买卖双方解除预售合同需退还售房款的,应共同向项目所在地监管部门一并提交《预售资金退款申请表》及撤销合同网签备案相关材料,同时办理解除预售合同退还售房款。
经监管部门核实情况属实的,应即时出具预售资金退款核准通知书,同时通过资金监管系统将退款电子信息传递给监管银行。监管银行即时将购房款直接退还给预购人。
第五章 预售资金监管终止
第二十五条房地产开发项目取得商品房现售备案证后,预售人方可通过资金监管系统向项目所在地监管部门提报终止预售资金监管申请,并提交以下书面材料:
(一)终止监管申请书;
(二)商品房现售备案证;
(三)监管账户对账单。
第二十六条预售人申请终止预售资金监管,监管部门应当自受理之日起1个工作日内审核,出具预售资金监管终止通知单,并将监管账户终止信息传递至监管银行,监管银行据此终止监管。
第六章 监督、检查及管理措施
第二十七条县市区、市属开发区监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查,及时掌握商品房销售情况并对合同网签备案、房屋预告抵押等情况,建立预警机制,防范市场风险。各监管银行及相关按揭贷款银行应积极配合做好预售资金监管工作。
监管部门应加强动态监管,定期进行工程进度现场检查。凡无正当理由停工半年以上的,作为重点监管项目,可暂时停止申请使用预售资金。
第二十八条人民法院冻结、扣划监管账户内资金的,按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)有关规定执行,对监管账户内资金依法审慎采取保全、执行措施,支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险,维护购房者合法权益。
第二十九条监管银行要严格按照监管协议做好监管账户监控,定期与项目所在地监管部门进行对接,发现预售人存在违规挪用监管额度内资金问题的,应当停止拨付,并立即告知监管部门。
第三十条预售人有下列行为之一的,由监管部门责令限期整改,记入企业信用档案,整改期间不予受理其预售资金使用申请;情节严重的可暂停其预售合同网签备案业务,并依法予以行政处罚;造成严重后果的,依法追究其法律责任。
(一)未按规定将预售资金全部存入监管账户的;
(二)变相逃避预售资金监管的;
(三)未按规定使用预售资金的;
(四)提供虚假材料的;
(五)其它违反本细则或者监管协议的行为。
第三十一条监管银行有下列行为之一的,由监管部门按照监管协议相关约定,暂停或者终止其监管银行资格,并由其承担相应责任,同时通报金融管理部门按有关规定处理;造成严重后果的,依法追究其法律责任。
(一)未按规定将预售资金存入监管账户的;
(二)未经监管部门同意,擅自拨付预售资金的;
(三)擅自截留、挪用或者拖延拨付预售资金的;
(四)其他违反本细则或者监管协议的行为。
监管银行未经监管部门同意,擅自拨付预售资金的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任。
第三十二条按揭贷款银行未按规定将按揭贷款及时足额划入监管账户的,监管部门向金融管理部门通报,按揭贷款银行同时是监管银行的,根据情节严重程度取消其监管银行资格一至三年。
第三十三条施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用监管额度内预售资金,监管部门将其违规行为通报有关主管部门,并记入企业信用不良行为记录。导致工程无法按时竣工的 ,依法追究相关责任人的法律责任。
第三十四条监管部门和相关银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十五条监管过程中产生的纸质档案资料,包括监管账户设立、变更、终止及监管资金的收存、使用、退还的纸质档案,保管期限为自终止监管之日起三年。
第三十六条本细则自2022年5月1日起执行,有效期至2025年4月30日。

关于作者: 潍水渔翁

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